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地代、家賃は宅地使用、家屋使用の対価です。これは、金銭使用の対価である利子、田畑使用の対価である小作料と同じ関係にあるとみてよい。そこで、民法は、宅地、家屋、金銭、田畑を元物というのに対し、地代、家賃、利子、小作料を果実といっています。元物と果実は、牛と牛乳、羊と羊毛、畑と野菜、果樹と果実などにもあてはまります。牛乳、羊毛、野菜、果実などを天然果実といい、地代、家賃、利子、小作料などを法定果実といいます。そこで、果実の帰属が問題となりますが、ここでは、法定果実のみを対象とします。
 法定果実の帰属につき、民法八九条二項は、「法定果実ハ之ヲ取取スル権利ノ存続期間日割ヲ以テ之ヲ取得ス」と規定します。この趣旨からみれば、たとえば、貸家が月の半ばに売買されれば、月極の家賃は売主と買主とで折半することになります。しかし、民法五七五条一項は、「未タ引渡ササル売買ノ目的物カ果実ヲ生シクルトキハ其果実ハ売主二属ス」と規定しているから、売買の場合は、土地、家屋の引渡を基準として、引渡前の家賃は売主、引渡後の家賃は買主が取得することになります。なお、この場合の引渡は、家屋の現実の占有は借家人がしているので、指図による占有移転で足ります。民法五七五条のほうを特則とみるべきだから、契約成立時ではなく引渡時を標準として家賃が分けられることになるわけです。

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なお 、民法五七五条二項は、引渡時前の家賃が売主に帰属することとバランスをとるために、買主は引渡前に代金支払期が到来していても、引渡前には代金の利息を支払う義務はないと定めています。もっとも、以上のように、地代、家賃は引渡時を基準として買主に帰属するといっても、契約自由の原則からみて、それと異なる約定があればそれに従うことはいうまでもありませんい。実際の売買では、むしろ、地代、家賃の帰属については、特別に定められることが多いであろうし、明確に約定しておくことが望ましい。
 権利金の法的性質は一様ではありません。おおむね、つぎの三種のものが存在するといわれています。(1)賃料の前払いの性質を有するもの。(2)賃借権設定の対価(設定権利金)または賃借権譲渡の対価(譲渡権利金、譲渡承諾料)としての性質を有するもの。(3)営業権の対価または暖簾代、造作代に相当するもの。しかし、実際には、それらの中間ないし混合したものが多いので区別しにくい。また、礼金、謝礼金、保証金、造作代、暖簾代、割増金、建築協力費などの名称のものが存在しますが、これらはこの三種の権利金やその混合ないし中間形態のものに属する場合が多い。なお、保証金は、敷金を意味している場合が多い。
 ところで、権利金は、一般的に、賃貸借が終了しても返還する必要はない。最高裁判決でも、(3)の権利金につきこの旨を明示したものがありますが(1)(2)の権利金でも同様に考えてよい。もっとも、(2)の権利金は、契約期間前に賃貸借が終了したら、残存期間に対する部分は賃貸人から返還しなければならない道理であるといえます。そして、遂に、予定期間を延長すると、さらに追加して支払う必要があります。設定権利金でも、賃料前払いの性質をも有し(2)に近い場合には、同様のことがいえます。もっとも、賃料前払いの性質をもつ権利金の場合でも、賃借人側の事情によって契約期間前に賃貸借が終了したら、権利金の返還をしない慣行も多いようです。
 権利金に関する以上の性質と効力を前提としながら、賃借人がいて権利金が支払われている土地、家屋の所有権が、賃貸借の途中で、売買により移転した場合のことを考えてみましょう。売買にあたっては、売主は当然には権利金を買主に引き渡す義務はなく、買主はそのことを考慮に入れて土地、家屋を評価すべきです。そこで残る問題は、賃貸借の存続期間の途中で、賃借人側の事情によらずに賃貸借が終了する場合、、賃借人が賃料の前払いとしての性質を有する権利金の残存期間相当分を返還請求したらどうなるか、ということです。買主が返還に応じてその分を売主に不当利得として償還請求することになるのか、買主は返還に応ずる義務はなく賃借人が直接売主に返還請求することになるのか、学説、判例も明らかではありません。また、いずれの考え方をとるにせよ、売主の立場に立てば、賃貸借が残存期間を残さずに終了すれば収受した権利金は少しも返還する必要はないのに、残存期間を残して終了したら返還義務を生じるという差異がでてくるのも不当です。とすれば、買主も売主も返還に応ずる義務はないとするか、それとも初めにさかのぼって、そもそも、賃料前払いの性質をもつ権利金は、前にのべた地代、家賃の引つぎと同じように、五七五条一項の適用により、土地、家屋の引渡時を標準として、既存期間と残存期間に比例して分割すべきであったとするか、どちらかにすべきかもしれません。
 敷金の授受の法律的性質は、賃借物返還までに賃借人が支払うべき債務がないことを停止条件とし、残存額の限度で返還債務をともなうところの金銭所有権の移転とされています。つまり、賃貸借終了時に不払賃料や家屋損料などがあればそれらを引き去り、残存額があればそれを返還するためのものです。
 そこで、このような敷金は、買主に引きつがれるかどうかについて、判例は、初めは、買主は敷金関係を引きつぐかどうかを選択することができるとし、当然承継を認めませんでした。しかし、その後変わって、売主から敷金相当額を受けついだかどうかにかかわらず、買主は当然に敷金関係を承継するとしました。承継される敷金額は、前賃貸人(売主)が延滞賃料その他を引き去った残額です。すなわち、延滞賃料などは、新・旧賃貸人の交替時に、当然に敷金から充当され、残額だけが買主に承継されることになります。

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